· 房產(chǎn)網(wǎng)

決定買房，實在是一件高興的事情。但是，從下定了決心到買著了滿意的住房，可不是一件容易的過程。畢竟，對任何人來講，購買住房，都是一生中的一件大事兒。普通老百姓可能要窮其一生的積蓄，而且可能一生中的許多年都要為還銀行貸款奮斗。
那么，買房時都要注意哪些事呢？怎么在目前眾多的房地產(chǎn)項目中挑選到適合自己的房子呢？ 更重要的是，在目前尚不規(guī)范的房地產(chǎn)市場中，如何防范欺詐，讓買房真正成為一件高興的事呢？ 房屋因為涉及的金額巨大，購買它應(yīng)該是一個比較專業(yè)的行為。在一些發(fā)達(dá)國家，有比較成熟和專業(yè)的房屋經(jīng)紀(jì)人可以為個體購房者提供專業(yè)的咨詢和服務(wù)，個人買房已經(jīng)有一套比較成熟的模式，法律法規(guī)和操作程序都比較規(guī)范，相對來講，個人買房比較輕松。但是，現(xiàn)階段我們的個人購房行為還做不到這么輕松，因為房地產(chǎn)市場是一個正在發(fā)展和逐步成熟的新興產(chǎn)業(yè)，老百姓自己購買住房也是近幾年才開始的新鮮事，目前房地產(chǎn)市場還沒有培養(yǎng)出專業(yè)的針對個體購房者的房屋經(jīng)紀(jì)人，因而，每個購房者都要自己學(xué)點買房常識。
　　買房的第一步：明確購房目的 　　
——無數(shù)遍地問自己：為什么要買房？
——無數(shù)遍地問自己：到底需要什么樣的房子？
　　買房的資金準(zhǔn)備——您準(zhǔn)備用多少錢買房？ 　　
一定是有一筆資金的支持，才讓您作出了買房的決定。這筆資金的數(shù)額，決定了您在買房中的一切重要行為。20萬元、50萬元，還是80萬元、上百萬元，甚至更多，這些資金的不同準(zhǔn)備，直接影響著您想購買物業(yè)的品質(zhì)。
　　更重要的是，在目前尚不規(guī)范的房地產(chǎn)市場中，如何防范欺詐，讓買房真正成為一件高興的事呢？ 　　
房屋因為涉及的金額巨大，購買它應(yīng)該是一個比較專業(yè)的行為。在一些發(fā)達(dá)國家，有比較成熟和專業(yè)的房屋經(jīng)紀(jì)人可以為個體購房者提供專業(yè)的咨詢和服務(wù)，個人買房已經(jīng)有一套比較成熟的模式，法律法規(guī)和操作程序都比較規(guī)范，相對來講，個人買房比較輕松。但是，現(xiàn)階段我們的個人購房行為還做不到這么輕松，因為房地產(chǎn)市場是一個正在發(fā)展和逐步成熟的新興產(chǎn)業(yè)，老百姓自己購買住房也是近幾年才開始的新鮮事，目前房地產(chǎn)市場還沒有培養(yǎng)出專業(yè)的針對個體購房者的房屋經(jīng)紀(jì)人，因而，每個購房者都要自己學(xué)點買房常識。

網(wǎng)上選房——1、樓盤搜索 　　
一家一家地實地看房，會把你累得人仰馬翻，在網(wǎng)絡(luò)發(fā)展如此迅速的時代，何不利用網(wǎng)絡(luò)先縮小你的選房范圍呢？在房產(chǎn)頻道，你可以搜到你想知道的樓盤的很多資料，比如推盤計劃、優(yōu)惠折扣、戶型圖等等，讓你對心儀的樓盤有個初步的了解。
　　網(wǎng)上選房——2、戶型搜索 　　
家里有幾個人要住進(jìn)來，喜歡什么樣的格局，這些都表明你要選擇一個合適的戶型。戶型一般分為平層戶型、躍層戶型、錯層戶型和復(fù)式戶型，好的戶型采光要好，通風(fēng)流暢，最好能有穿堂風(fēng)，朝向的選擇通常以朝南最佳，朝東西次之，朝北最次，除了朝向，窗景也非常重要。
　　網(wǎng)上選房——3。專家指點買房 　　
買房也是個技術(shù)活兒。門外漢買房，只能懂個大概，一些細(xì)節(jié)問題可能等到后期才會注意到，而這時，往往后悔也來不及了；或者一些手續(xù)的步驟，自己根本不知道怎么辦理。這時候，請教專家會讓你輕松解決一些問題：業(yè)內(nèi)人士的一個指點也許就能省得你亂忙活。，建議你從以下5個方面進(jìn)行商品房選購：
(1)、注意銷售房屋部門是否有售房許可證。凡是有售房許可證的企業(yè)，已經(jīng)到有關(guān)部門注冊登記，屬于合法經(jīng)營，就能及時發(fā)給許可證。相反，購房后獲取產(chǎn)權(quán)證將遇到麻煩。
(2)、選擇房屋結(jié)構(gòu)是否合理、使用功能是否齊全。如水、電、氣等是否到位，而且房屋的使用功能應(yīng)該在購房合同上體現(xiàn)出來。
(3)、購房時還應(yīng)該注意一些細(xì)節(jié)問題。如期房的竣工時間、交付使用時間，并應(yīng)在購房合同上注明經(jīng)銷者違約時應(yīng)追究的法律責(zé)任，以保護(hù)自己的權(quán)益不受損害。
(4)、如果你不是急等著用房，應(yīng)該購買期房。一般期房銷售價格要比現(xiàn)房便宜20%左右。
(5)、急用房者，可以購買舊房，最好七、八成新即可。購舊房應(yīng)該到有可靠信譽(yù)的房屋交易市場或交易所獲取信息
　　網(wǎng)上選房——4。量身選房 　　
選擇住房一定要" 量身定做 " 。選擇什么樣的"家"，是消費(fèi)者最要慎重對待的事情，根據(jù)個人需求，不同消費(fèi)水平等，目的明確。現(xiàn)房、二手房、期房，房子地理位置、所屬樓層這些因素都將會影響到房子的價格，影響到你入住后的舒適度、方便度。
價 格：
如何在您能夠承受的價格范圍內(nèi)做出一個最合理的投資， 您需要考慮月收入、預(yù)期還貸能力、貸款方式、銀行利率、地段升值潛力等諸多因素。當(dāng)然，最好還是聽聽專家建議。看看百家雜談（什么樣的地段最火、那種戶型最熱、何等價位熱銷等）
交通狀況：
衣食住行、人生四事，交通是買方考慮的重要因素，四通八達(dá)、進(jìn)出方便，有停車位物業(yè)才算物盡其用。目前交通相對方便的地區(qū)是公交車經(jīng)過比較多，附近有學(xué)校超市的居住小區(qū)。
社區(qū)環(huán)境：
在人口越來越密集的大城市，社區(qū)環(huán)境已經(jīng)成為購房者投資前越來越重視的因素，小區(qū)內(nèi)的綠化程度、人文環(huán)境、安全性、配套設(shè)施都可能對您入住后的生活產(chǎn)生重大影響。 戶型結(jié)構(gòu)：戶型的選擇主要考慮家庭人員的構(gòu)成及主人房屋功能的要求，如樓層高低的選擇、房屋的朝向、視野、采光、私密性等。
位 置：
如果您想購買的是房子，那么，首先要考慮的是位置是否優(yōu)越，因為處于好位置的房子才能滿足您的各類需求。它通常具有下列特征：
１．城市上風(fēng)上水。在城市中心區(qū)的上風(fēng)上水方向，城市主要工業(yè)區(qū)的上風(fēng)上水方向，如北京的上風(fēng)上水方向為西北方向。
２．交通便捷。從住所到工作地點或常去的其他地點或市中心區(qū)，不超過可接受的時間并且有保障，一家兩三口人都有些要求時，應(yīng)盡可能多的照顧到，并考慮將來可能的變化情況，如工作調(diào)動、升學(xué)、轉(zhuǎn)學(xué)等。
３．城市化水平高。應(yīng)在那些各種市政設(shè)施齊全地段挑選房子，這些地段一般位于城市主干道、次干道附近，不應(yīng)超過１公里，否則有些設(shè)施難以接通，對外交通也會有麻煩。郊區(qū)和偏僻地帶，要么基本設(shè)施不全，要么花大量投資搞市政設(shè)施，導(dǎo)致房價增加。
４．生活便利。步行１０分鐘左右即可到達(dá)各類商業(yè)服務(wù)業(yè)網(wǎng)點，滿足日常生活物品的采購及其他服務(wù)需求，醫(yī)療衛(wèi)生、托幼。文體設(shè)施也可就近找到。
５．環(huán)境宜人，自然、人文景觀優(yōu)雅。綠地、公園步行可達(dá)，空氣清新、水面清澈，有早晚休閑運(yùn)動、周末游玩娛樂之所，社會風(fēng)氣、治安狀況良好。
面 積
在我國大部分城市，根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》的規(guī)定，房屋銷售仍按建筑面積計算價格，那么單元住宅的銷售面積怎樣測算?商品房按"套"或"單元"出售，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積(以下簡稱套內(nèi)建筑面積)與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。
商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e
套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺建筑面積
套內(nèi)使用面積的概念是每套住宅戶門內(nèi)除墻體厚度外全部凈面積的總和。其中包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、壁柜(不包括吊柜)、戶內(nèi)樓梯(按投影面積)。利用坡屋頂內(nèi)空間作房間時，其一半的　　面積凈高不低于２．１米，其余部分最小凈高不低于１．５米，符合以上要求的可計入使用面積；否則不算使用面積。每戶陽臺(無論凹、凸陽臺)面積在6平方米以下的，不計算使用面積；超過6平方米的，超過部分按陽臺凈面積的１／２折算計入使用面積。
套內(nèi)墻體面積：商品房各套(單元)內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種。品房各套(單元)之間的分隔墻、套(單元)與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻(包括山墻)均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。
陽臺建筑面積：按國家現(xiàn)行《建筑面積計算規(guī)則》進(jìn)行計算。 單元分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e由兩部分組成：①電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房之建筑面積；②各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50。公用建筑面積不包括任何作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚等，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。
公用建筑面積按以下方法計算：
整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套(單元)套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。 將整棟的的公用建筑面積除以整棟的各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積套內(nèi)建筑面積之和。 公用建筑面積分?jǐn)傆嬎悖焊魈?單元)的套內(nèi)建筑面積乘以公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，得到購房者應(yīng)合理分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e＝公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)×套內(nèi)建筑面積一般高層住宅公建分?jǐn)傁禂?shù)為０．４左右。

購房者在購房時應(yīng)要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商提供齊全的“五證”、“二書”，這是法律對銷售方的基本要求。“五證”是指《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開工證)、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》?！岸笔侵浮蹲≌|(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》
“五證”中最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇?！渡唐贩夸N售(預(yù)售)許可證》的預(yù)售范圍為本項目可銷售樓盤，購房者務(wù)必看清購買樓層是否在預(yù)售范圍內(nèi)。
“兩書”可以作為商品房買賣合同的補(bǔ)充約定，并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的對商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件。
購房者實地還應(yīng)進(jìn)行以下一系列考察：
　　1、配套設(shè)施的考察
住宅配套包括市政基礎(chǔ)配套(供水、排污、電力、電信、燃?xì)饧肮帷⒌缆?、公共設(shè)施配套、安全保護(hù)設(shè)施等，合理安排，一次建成。
(1)基礎(chǔ)設(shè)施按規(guī)范要求
(2)居住區(qū)功能的綜合性
(3)商業(yè)網(wǎng)點設(shè)施的配套
(4)現(xiàn)場看樓宇環(huán)境
　　2、社區(qū)環(huán)境的考察
環(huán)境越來越成為一個時髦的字眼，所有的項目無不在宣稱自己的環(huán)境適合于居住。其實，一個小區(qū)或一套房子的環(huán)境主要包括兩個方面：周邊地理環(huán)境(地段)和社區(qū)內(nèi)的環(huán)境。
(1)住在城里方便但不安靜
(2)郊區(qū)住宅適合休閑
(3)城郊結(jié)合部升值潛力可觀
(4)謹(jǐn)慎選擇社區(qū)周邊小環(huán)境
(5)考察小區(qū)環(huán)境主要注意幾個數(shù)據(jù)：容積率、綠化率、樓間距，居住密度
　　3、小區(qū)環(huán)境綠化的考察
根據(jù)有關(guān)規(guī)定，小區(qū)環(huán)境綠化有以下標(biāo)準(zhǔn)，購房者應(yīng)基于下列標(biāo)準(zhǔn)考察：
(1)小區(qū)要封閉管理，保證小區(qū)綠化環(huán)境是為小區(qū)居民服務(wù)的，增進(jìn)居民的領(lǐng)域感，保證小區(qū)環(huán)境的安全與安靜。
(2)要有足夠的綠化面積
(3)綠地應(yīng)接近居民住宅，以利觀賞使用
(4)綠地空間應(yīng)包含一定數(shù)量的活動場地，并布置座椅、鋪裝地石等設(shè)施，以滿足居民休息、散布、運(yùn)動、健身的需要。
　　4、物業(yè)管理的考察
(1)購房者應(yīng)了解未來的物業(yè)管理公司
(2)購房者應(yīng)了解物業(yè)管理公司今后將提供哪些服務(wù)，服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)是什么
(3)購房者應(yīng)清楚今后房屋使用管理維修的具體制度
(4)物業(yè)管理收費(fèi)問題
　　5、采光條件的考察
　　6、對開發(fā)商的考察
(1)背景調(diào)查購房者在決定選擇某個住房后，可以到有關(guān)房地產(chǎn)管理部門去作一番調(diào)查和咨詢。
(2)現(xiàn)場考察為了能夠徹底了解房地產(chǎn)開發(fā)商的情況，還可到房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)開發(fā)的居住區(qū)去進(jìn)行現(xiàn)場考察
(3)態(tài)度分析購房者可以對購房過程種所受的禮遇態(tài)度進(jìn)行自我分析，以此來衡量房地產(chǎn)開發(fā)商的優(yōu)劣。

一 社區(qū)環(huán)境交通比較　
買房要看周邊環(huán)境，這是每位買房者都知道的常識。但究竟如何看，卻并不是人人都熟悉?？粗苓叚h(huán)境，必須以自己選擇的新房為中心地，看“衣食住行”及“開門七件事”的配套究竟如何。
一、衣
可囊括服裝店、裁縫鋪、洗衣房等，五金修理店也可以算入其內(nèi)
二、食
為超市、菜場、油醬店、面包店、飲食店、小吃店等
三、住
不僅要看自己的房子，也要看周邊的樓是怎樣的房子，更要看有沒有化工廠、電站、加油站、汽車、機(jī)動車維修點等，綠化如何也須看。
四、行
不僅要看房子附近有沒有地鐵、輕軌、來往車輛、有幾個車站等，還要看高架旁的下車道是不是在你的新房附近，出門是不是單行道等。
五、其他
還得看附近有沒有公園、銀行、醫(yī)院，有老人的家庭最好離醫(yī)院近一點；有孩子的應(yīng)關(guān)心托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)等，看馬路是不是車輛很多。當(dāng)然，選房不可能十全十美，應(yīng)根據(jù)每個不同購房者的各自需求。在考慮周邊環(huán)境時，我們應(yīng)做“加法”，多想一點，更仔細(xì)一點。而在選擇主要項目時，要做“減法”，要突出自己最需要的，其他的可相應(yīng)淡化一些。
　　二 如何考察社區(qū)配套
社區(qū)布局及配套設(shè)施將對您生活產(chǎn)生很大影響，建議您考察一個項目時，從以下幾方面著手：
一、居住密度及私密性
住宅之間的距離除考慮日照、通風(fēng)等因素外，還必須考慮視線的干擾。一般情況下，人與人之間的距離24米內(nèi)能辨別對方，12米內(nèi)能看清對方容貌。為避免視線干擾，多層住宅居室與居室之間的距離以不小于24米為宜，高層住宅的側(cè)向間距宜大于20米。此外，若設(shè)計考慮不周，塔式住宅側(cè)面窗與正面窗往往形成“通視”現(xiàn)象，選擇住宅時應(yīng)予以注意。
二、公共建筑
居住區(qū)內(nèi)配套公建是否方便合理，是衡量居住區(qū)質(zhì)量的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。稍大的居住小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)有小學(xué)，以排除城市交通對小學(xué)生上學(xué)路上的威脅，且住宅離小學(xué)校的距離應(yīng)在300米左右(近則擾民，遠(yuǎn)則不便)。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顧的基層商店配套，服務(wù)半徑最好不要超過150米。
三、小區(qū)綠化
居住環(huán)境有一個重要的硬性指標(biāo)——綠地率，指的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)總用地的百分比。值得注意的是：“綠地率”與“綠化履蓋率”是兩個不同的概念，綠地不包括陽臺和屋頂綠化，有些開發(fā)商會故意混淆這兩個概念。由于居住區(qū)綠地在遮陽、防風(fēng)防塵、殺菌消毒等方面起著重要作用，所以有關(guān)規(guī)范規(guī)定：新建居住區(qū)綠地率不應(yīng)低于30%。北京城近郊居住區(qū)綠地率應(yīng)在35%以上，在市區(qū)附近，如果住區(qū)綠地率能達(dá)到40%甚至50%，就比較難得了。
四、小區(qū)布局
在居住區(qū)規(guī)劃中，應(yīng)使住宅布局合理，為保證每戶都能獲得規(guī)定的日照時間和日照質(zhì)量，要求條形住宅長軸外墻之間保持一定距離，即為日照間距。北京地區(qū)的日照間距條形住宅采用1.6至1.7H(H為前排住宅檐口和后排住宅底層窗臺的高差)。塔式住宅采用大于或等于1H的日照間距標(biāo)準(zhǔn)。如果住宅的日照間距不夠，北面住宅的底層就不能獲得有效日照。
五、小區(qū)內(nèi)交通
居住區(qū)內(nèi)的交通分為人車分流和人車混行兩類。目前作為樓盤賣點的“人車分流”，汽車在小區(qū)外直接進(jìn)入小區(qū)地下車庫，車行與步行互不干擾，因小區(qū)內(nèi)沒有汽車穿行、停放、噪音的干擾，小區(qū)內(nèi)的步行道兼有休閑功能，可大大提高小區(qū)環(huán)境質(zhì)量，但這種方式造價較高。
人車混行的小區(qū)要考察區(qū)內(nèi)主路是否設(shè)計得“通而不暢”以防過境車流對小區(qū)的干擾。是否留夠了汽車的泊位，停車位的位置是否合理，一般的原則是露天停放的汽車盡量不進(jìn)住宅組團(tuán)，停車場若不得不靠近住宅，應(yīng)盡量靠近山墻而不是住宅正面。另外，汽車泊位還分為租賃和購買兩種情況，購房者有必要搞清楚：車位的月租金是多少；如果購買，今后月管理費(fèi)是多少，然后仔細(xì)算一筆賬再決定是租還是買。
　　三 考察開發(fā)商實力
期房的最大風(fēng)險是“爛尾”。所謂“爛尾樓”通常是指那些工程不能按時完成，或者無法全部完成的項目。期房一旦出現(xiàn)“爛尾”，不僅房產(chǎn)會貶值，而且還會直接影響購房者的正常生活，使購買者經(jīng)濟(jì)遭受巨大損失。俗話說：有錢好辦事，開發(fā)商實力是保證項目正常建設(shè)最關(guān)鍵的保障因素之一。
開發(fā)商自有資金充足，即使在一定階段內(nèi)銷售出現(xiàn)問題，也可以保證材料的及時供給和施工的正常進(jìn)行。但如果項目是靠“滾動開發(fā)的”，也就是需要用銷售收入進(jìn)行工程建設(shè)，這樣的期房就存在風(fēng)險了。房子的銷售情況要受市場供需狀況及經(jīng)濟(jì)環(huán)境等因素的影響，一旦房子賣的不好，資金跟不上，工程建設(shè)就要受到影響，房子蓋不起來，就更賣不出去，形成惡性循環(huán)。
行家認(rèn)為，銀行是否給企業(yè)發(fā)放貸款主要是看這個企業(yè)是否有相應(yīng)的償債能力，這可能是對開發(fā)商實力的最直接的判斷。對于上市公司來說，可通過公開的財務(wù)年報，股票走勢等進(jìn)行判斷，這些公司的融資渠道也比較暢通。對于普通消費(fèi)者來說，還可以從以下幾個方面判斷開發(fā)商的實力：
1、開發(fā)商以往的業(yè)績；2、項目總開發(fā)量和開工量。這點非常重要。試想一下，一個總建筑面積為60萬平方米的大項目，可是首期只開工兩懂樓，這樣的開發(fā)商是有實力嗎？3、市場占有率，像萬科這樣的企業(yè)，同期開工的項目較多，市場占有率非常高，如果沒有一定的實力是很難應(yīng)付的；4、工程進(jìn)度情況。建設(shè)工期是否有保障也能看出開發(fā)商實力。
　　四 如何挑選合適的戶型
挑選戶型應(yīng)注意以下幾個方面：
1.在100平方米左右的房子戶型設(shè)計中，兩居室一般是80-90平方米，三居室是110-120平方米。
兩居室中，起居室的面寬最低在3.8-4米，廳要大于20平方米，主臥要大于12平方米，面寬在3米左右，另一個臥室要大于10平方米，面寬也在3米左右。廚房要大于3平方米。三居室的起居室面寬大于4，面積要大于24。 對于板樓而言，進(jìn)深要比較短，一般在12-13米，面寬則在6米左右。
2.基本元素包括采光，熱，隔音，降噪和通風(fēng)。對于采光和通風(fēng)，一般面寬比上進(jìn)深在1：1.5比較合適。在這方面板樓比塔樓有優(yōu)勢。
3.具體空間上，廚房一定要有，而且應(yīng)該是中式的
盡管可能使用比較少，但一定要能開火。餐廳可以相對小一些。儲物間一定要有，非常重要，中等衣帽間大小即可，兩平方米左右，非常實用。
4.功能分區(qū)要明確，流線設(shè)計要合理
　　挑選戶型八大忌
1.忌大而無當(dāng)大戶型不能簡單的理解為中小戶型圖紙的放大。它應(yīng)該是一種全新理念上的設(shè)計，房屋整體功能要相應(yīng)增加；房屋高度的合理增加；新型的采光設(shè)計、裝修效果等也應(yīng)有改進(jìn)和提高，切忌大而無當(dāng)。從我國目前家庭結(jié)構(gòu)看，長時間內(nèi)都將是三口之家。主導(dǎo)戶型至少在十年內(nèi)仍會以三室一廳或兩室一廳為主。
2.忌一覽無余許多老的戶型，進(jìn)入戶門后沒有玄關(guān)設(shè)計，廳內(nèi)景象一覽無余，房屋整體缺乏層次感，臥室、書房的私密性和安適度受到影響。玄關(guān)的設(shè)計多種多樣，通常有“密閉式”和“屏風(fēng)式”兩種設(shè)計，前者會多占用一些空間，后者實際上是一個完整方廳的一扇屏風(fēng)，可用磨砂玻璃等半透明材料做成各種藝術(shù)造型?？善鸬截S富內(nèi)涵的作用。
3.忌廚廁扎堆不少蹩腳的戶型設(shè)計中，廚房和衛(wèi)生間緊連在一起，隨著人們生活品位的提高，這種設(shè)計應(yīng)予棄用。如果套房的面積較小，兩者難以保持較長的距離，其房門也最好別設(shè)計成相對或并列的形式。在起居室最好不直接看到衛(wèi)生間的房門，通過套房的整體戶型設(shè)計的層次和曲折巧設(shè)衛(wèi)生間，廚房由于多和餐廳相連，可以設(shè)在靠近戶門的位置。
4.忌廳內(nèi)多門起居室(廳)內(nèi)的戶門過多，形成了對廳的實際面積的擠占。過去的設(shè)計中往往忽略了這一點，在實際使用當(dāng)中，起居室往往變成了過廊和走道，而人們都愿意在廳中擺放沙發(fā)、電視，多門的起居廳使得以上家具難以擺放，起居廳的連續(xù)墻應(yīng)保持在3米以上，以擺放家具。
5.忌光線暗淡在選擇住房時要盡可能重視臥室的采光效果。起居室、廚房、衛(wèi)生間的采光效果依次類推。
6.忌動靜相擾所謂動靜結(jié)合實際上也就是房間功能組合要趨于合理。例如按照生活起居方便的要求，臥室位置要求深一些，戶門最好不要直接面對著廳。同時衛(wèi)生間與主臥室的位置要近。避免不必要的穿堂越室。另外起居室是家人集中活動的空間，設(shè)置音箱、電視等發(fā)聲設(shè)備的地方應(yīng)該和主臥室盡可能的保持一段距離，以免互相干擾。
7.忌廚房深藏不露廚房在使用中要排放煙氣、產(chǎn)生噪音，所以切記不要把廚房設(shè)計在單元房的深處。另外，要注意廚房或衛(wèi)生間中管道的處理，如果管道太多且明置，既不美觀又?jǐn)D占空間是一種不可取的設(shè)計。
8.忌房屋通透性差房間之間和公共活動區(qū)域的通風(fēng)狀況的好壞，也是衡量戶型設(shè)計成功與否的一個重要標(biāo)志之一。過于曲折的戶型設(shè)計往往使室內(nèi)空氣阻隔，夏日室內(nèi)空氣偏高。戶內(nèi)的空氣對流是一項很重要的環(huán)保指標(biāo)，只不過長期以來不太被人重視罷了。

買房排號知多少
在排號這種認(rèn)購方法出現(xiàn)之前，對現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房的認(rèn)購一般采用先來先選的原始方法。對于消費(fèi)者來說，可以不受干擾地進(jìn)行選擇。選房沒有時限，反復(fù)、比較著看，交房時的糾紛自然就少了。對于開發(fā)商來說，這種方法幾乎沒有使用激勵機(jī)制和宣傳策略，售房周期比較長。
排號最早出現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)適用房的認(rèn)購中。經(jīng)濟(jì)適用房的價格低廉、需求量大，必須排隊才能買上房。北京最近還出現(xiàn)過提前三天排隊購房的現(xiàn)象，雇用民工排號也不是什么新鮮事。目前，很多樓盤都采用了排號的認(rèn)購方式。排隊“搶”房會給消費(fèi)者造成供不應(yīng)求的假象，從而促使消費(fèi)者盡快選擇。
更為常見的認(rèn)購方式是先排號再搖號。如果某一戶型或樓層的房號有限，就從已經(jīng)繳納訂金的消費(fèi)者中隨機(jī)抽取一部分。這種營銷方法用競爭機(jī)制刺激消費(fèi)者，你不買后邊還有那么多人等著呢。
　　定金與訂金到底有什么區(qū)別
在商品房交易中，所說的訂金與定金在法律上是有明顯區(qū)別的。定金是一個規(guī)范的法律概念，是合同當(dāng)事人為確保合同的履行而自愿約定的一種擔(dān)保形式。商品房交易中，買家履行合同后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回；若買家不履行合同，無權(quán)要求返還定金，發(fā)展商不履行合同的，應(yīng)雙倍返還定金。我國《擔(dān)保法》還規(guī)定：定金應(yīng)以書面形式約定，不得超過主合同標(biāo)準(zhǔn)額的20%。當(dāng)事人一旦以書面形式對定金作了約定并實際支付了定金，即產(chǎn)生相應(yīng)的法律后果。
另一方面，定金作為合同履行的一種擔(dān)保，《擔(dān)保法》中規(guī)定：擔(dān)保合同(即定金條款)是主合同的從合同，若主合同無效，定金條款無效(另有約定的，按約定)。換言之，若合同無效，定金條款亦無效，收受定金的一方應(yīng)返還定金。如一方過錯造成主合同無效，過錯方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任，而不是沒收或雙倍返還定金了。
訂金并非一個規(guī)范的法律概念，實際上它具有預(yù)付款的性質(zhì)，是當(dāng)事人的一種支付手段，并不具備擔(dān)保性質(zhì)。商品房交易中，如買家不履行合同義務(wù)，并不表示他喪失了請求返還訂金的權(quán)利；反之，若發(fā)展商不履行義務(wù)亦不須雙倍返還訂金，但這并不意味著合同違約方無須承擔(dān)違約責(zé)任。
值得一提的是，簽訂正式的房屋預(yù)售契約之前，買賣雙方簽訂的有關(guān)認(rèn)購書(或稱意向書)并不是房屋買賣契約，不具備房屋預(yù)售契約的法律效力，只是一份廣義的合同。若認(rèn)購書中有定金條款，則若購房者在簽訂認(rèn)購書后反悔，發(fā)展商有權(quán)沒收購房者的定金；若發(fā)展商違約，不與購房者簽訂正式的預(yù)售合同，則購房者有權(quán)要求發(fā)展商雙倍返還定金。如果認(rèn)購書中約定的只是訂金，那么就不具備定金的法律后果了。
由此可見，定金與訂金無論是從內(nèi)容上還是法律后果上都有明顯不同，在簽訂購房合同時，購房者應(yīng)對此有充分的理解，并根據(jù)自己的實際情況慎重行事。
購房流程之簽訂認(rèn)購書講究多
　　規(guī)避受牽制條款
如果購房人自己想簽訂認(rèn)購的話，則要避免認(rèn)購書中的受牽制條款。前些年的認(rèn)購書中往往有這樣的條款：購房人在規(guī)定期限內(nèi)未簽訂合同的，開發(fā)商所收定金不予退還。但不簽合同的原因有很多種，其中主要原因往往是在具體條款上達(dá)不成協(xié)議。這種情況不能完全將過錯就歸結(jié)于購房人。但因為該條款的存在，開發(fā)商往往以此威脅購房人。如果由于各種原因必須簽訂認(rèn)購書的話，應(yīng)當(dāng)避免該條款的出現(xiàn)。建議購房人要求簽訂市建委制定的認(rèn)購書示范文本，該文本充分保護(hù)了購房人的利益。該文本第六條規(guī)定：“認(rèn)購人在第四條第二款約定的期限內(nèi)與出賣人協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款，但雙方未達(dá)成一致意見，自第四條第二款約定的期限屆滿之次日起超過___日的，本認(rèn)購書自動解除；雙方也可以協(xié)商解除本認(rèn)購書。出賣人應(yīng)當(dāng)在本認(rèn)購書解除之日起___日內(nèi)將已收取的定金退還認(rèn)購人。”按照該條款，如因合同條款原因未達(dá)成協(xié)議的，認(rèn)購書自動解除，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還定金。
　　應(yīng)按時與開發(fā)商協(xié)商合同
認(rèn)購書中一般約定簽訂購房合同的時間，購房人應(yīng)按時前往，否則會造成對自己不利的后果。如示范文本第五條就規(guī)定：“認(rèn)購人未在第四條第二款約定的期限內(nèi)與出賣人協(xié)商商品房買賣合同相關(guān)條款的，出賣人有權(quán)解除本認(rèn)購書。出賣人解除本認(rèn)購書的，認(rèn)購人已支付的定金不予退還，出賣人有權(quán)將該商品房另行出賣給第三方。”所以，購房人一定要注意該時間的規(guī)定。
如果購房人因各種原因不能按時與開發(fā)商商談購房合同，一定要取得開發(fā)商的同意。經(jīng)常會出現(xiàn)認(rèn)購人不能按時簽約的情況，購房人一定要與開發(fā)商協(xié)商，取得其同意。同時，還應(yīng)讓開發(fā)商給予書面確認(rèn)，認(rèn)可延期談判，并約定談判的具體期限。
房地產(chǎn)合同相對比較復(fù)雜，須談的事項很多，有時須歷經(jīng)數(shù)輪，持續(xù)很長時間，為避免日后因條款原因無法簽訂合同情況下退還定金方便，最好在合同正式談判之前要求開發(fā)商出具購房人前來談判的書面憑證。

　單方擴(kuò)大解約權(quán)
實例1：《××居商品房認(rèn)購書》中規(guī)定：“若乙方支付定金之日起十天內(nèi)未能依時簽署《商品房買賣合同》及交付首期房價款，則甲方有權(quán)單方面解除本商品房認(rèn)購書，并不退還定金?！?br> 實例2：《××花園商品房認(rèn)購協(xié)議》中規(guī)定，“認(rèn)購方應(yīng)在2003年×月×日之前前往簽訂《商品房買賣合同》，逾期者視同違約，開發(fā)商不另行催告，本協(xié)議自然作廢?！?br> 點評意見：訂立或解除合同必須在當(dāng)事人自愿前提下進(jìn)行，任何一方不得擅自變更或者解除。按最高人民法院的司法解釋，在商品房買賣中，買受人遲延履行債務(wù)，出賣人要進(jìn)行催告，催告后，買受人還有三個月的寬限期，如在此期限內(nèi)仍未履約，方可解約。此外，條款中所謂“違反任何條款”、“未能依時簽署”等內(nèi)容都不具體明確。這種做法客觀上隱瞞了導(dǎo)致不能簽訂購房合同的多種情況，如不可抗力、意外事件、經(jīng)營者自身責(zé)任等，故意排除了消費(fèi)者與經(jīng)營者協(xié)商或經(jīng)催告履行債務(wù)的可能。上述格式條款加重了消費(fèi)者責(zé)任，單方擴(kuò)大了經(jīng)營者解除合同的權(quán)利，剝奪了消費(fèi)者依法變更、解除合同的權(quán)利，侵害了消費(fèi)者的公平交易權(quán)和自主選擇權(quán)。
　　任意使用免責(zé)權(quán)
實例：某房地產(chǎn)公司制定的《商品房買賣補(bǔ)充協(xié)議》中規(guī)定：非出賣人原因造成的延誤因素包括但不限于：政府管制及辦證行為滯后、政府市政配套未到位、第三人破壞、高考期間停工或其他政府規(guī)定、施工單位工期延誤、施工期間停水停電等。出賣人在交房時告知買受人即可據(jù)實予以延期交房。
點評意見：在上述原因中，有的確實可以作為免責(zé)事由，如不可抗力等，但也要甄別情況實行部分或全部免責(zé)。有些則純屬開發(fā)商自身或第三方原因造成，如承建商施工誤期、因技術(shù)上需要更改圖紙、因天氣影響或其他異常困難及重大技術(shù)問題不能及時解決導(dǎo)致的延誤等，這種情況下應(yīng)由開發(fā)商向購房人承擔(dān)違約責(zé)任。其實像高考期間停工、辦證行為滯后等內(nèi)容是開發(fā)商可以預(yù)料并提前做好準(zhǔn)備的，不能作為免責(zé)事由。而像施工期間停水停電、第三人破壞等則是第三人原因造成的，開發(fā)商應(yīng)向消費(fèi)者承擔(dān)違約責(zé)任，再依法律、依約定向第三人追償。該格式條款私自擴(kuò)大自己的免責(zé)范圍，將第三方對開發(fā)商違約的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者頭上，使開發(fā)商的逾期行為不必承擔(dān)任何責(zé)任。(-攝影/舒東平)
　　違約責(zé)任不對等
實例：某消費(fèi)者投訴稱在購房時所簽購房合同中違約責(zé)任一欄有這樣一則內(nèi)容：“(1)甲方須于××年×月×日前將房產(chǎn)交付使用，甲方若延期交房，則每遲交一個月，按乙方已付房款3%計算罰金，付給乙方作賠償。(2)乙方若未按期限向甲方繳清房款，視為違約，甲方有權(quán)從乙方已交購房款中，扣罰10%的金額作違約金，同時不予辦理進(jìn)戶手續(xù)。”
點評意見：上述格式條款對合同雙方支付違約金的額度規(guī)定不對等。經(jīng)營者延期交房必須等一個月后方計算罰金，且額度僅為消費(fèi)者已付房款的3%；消費(fèi)者若未按期交付房款，則立即視為違約，并扣罰消費(fèi)者已交購房款的10%作違約金。由于商品房的標(biāo)的額大，雙方承擔(dān)的違約金數(shù)額相差懸殊。這種條款的實質(zhì)是設(shè)置陷阱，加重消費(fèi)者責(zé)任，減輕經(jīng)營者責(zé)任。違反了法律的公平原則，消費(fèi)者可依法申請人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷或變更。

　　一、一次性付款
是過去最為常見的付款方式，目前一般多用于那些低價位小單元的樓盤銷售。
利：一次性付款一般都能從銷售商處得到房價款的5%左右的優(yōu)惠，如是現(xiàn)房則能很快獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，如果是期房則這種付款方式價格最低。
弊：一次性付款需要籌集大筆資金，且損失此項資金的利息，對經(jīng)濟(jì)能力有限的購房者壓力較大。如果是期房的一次性付款，開發(fā)商有可能不按期交房，造成利息甚至全部房款損失，購房風(fēng)險大。
　　二、分期付款
又分為免息分期付款和低息分期付款，是目前比較吸引人的付款方式。
利：緩解一次性付款的經(jīng)濟(jì)壓力，也可用房款督促開發(fā)商履行合同中的承諾。
弊：分期付款隨著付款期限的延長，利率會越高，房款額比一次性付款的房款額高。
　　三、按揭付款
即購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產(chǎn)權(quán)作抵押，由銀行先行支付房款給開發(fā)商，以后購房者按月向銀行分期支付本息的付款方式，因為它能使市場潛在需求迅速轉(zhuǎn)化為有效需求，所以成為促進(jìn)房地產(chǎn)市場活躍的最有效手段。
利：可以籌集到所需資金，實現(xiàn)購房愿望，花明天的錢圓今天的夢。
弊：目前手續(xù)繁瑣、限制較多。
　　四、公積金貸款
居民購房除了動用歷年的積蓄，購房資金不足部分一般都首先申請個人住房公積金貸款，仍不足部分則再申請由銀行個人住房按揭貸款解決，目前運(yùn)用此種個人住房公積金貸款與銀行個人住房按揭貸款相結(jié)合的"組合貸款"已是購房最普遍的貸款方式。因為它比較符合現(xiàn)實又較為合理，畢竟每戶家庭可以計貸的個人住房公積金額度不會很多，若全部向銀行貸款又會在利息上負(fù)擔(dān)太重。
個人住房公積金貸款屬政策性的個人住房貸款，具有一定的政策補(bǔ)貼性質(zhì)，只要個人所在單位建立過住房公積金且按期繳交了公積金的均有權(quán)申請貸款，它最大的優(yōu)點是利率低，1年至5年檔，年利率只有4.14%，6年至30年檔，年利率也不過4.59%，不僅低于現(xiàn)行同期銀行個人住房按揭貸款利率（一般比銀行個人住房按揭貸款利率低1個百分點左右），而且要低于現(xiàn)行同期的銀行存款利率。也就是說，在公積金貸款利率和銀行存款利率之間存在一個利差。下面以五年期的儲蓄存款和公積金貸款為例進(jìn)行比較：十萬元存五年定期，五年后，客戶可得利息14400元；申請公積金貸款十萬元，在貸款利率水平不變的情況下，五年后，客戶需支付利息10880元，存貸之間的利差為3520元。而且，貸款金額越大、期限越長，利差就越可觀。

一、驗收房屋
購房者接收房產(chǎn)時必須要求賣方再次陪同實地察驗，看是否有所變動，是否按合同要求進(jìn)行過維修改造，維修改造質(zhì)量和水平是否滿意，有關(guān)文件是否符合、齊全等，都應(yīng)仔細(xì)察驗。只有購房人對房屋進(jìn)行驗收并簽署房屋交接單、領(lǐng)取房屋鑰匙，開發(fā)商的交付義務(wù)才算履行完畢。
即使您掌握不了上述專業(yè)的驗房方法，沒關(guān)系，因為在您入住小區(qū)前，您所在小區(qū)的物業(yè)管理公司與開發(fā)商簽訂委托物業(yè)管理協(xié)議前，為了減少將來自身的麻煩或糾紛，他們已代您對小區(qū)所有房子進(jìn)行了質(zhì)量驗收，在此您不妨了解一下物業(yè)管理公司有關(guān)《驗收與接管物業(yè)的事項》另外,我還要提醒您別忘了國家對房屋交易的新規(guī)定，即：商品房交付使用時，預(yù)售人必須向預(yù)購人提供《商品房住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，其與合同具有同等法律效力。
驗房要點：
一,給排水
1，進(jìn)水管，是指從表箱出來到室內(nèi)的自來水管，裝修前通常為臨時用管，材料分PVC和PPR管，驗房的時候問清臨時水管的材料，進(jìn)表箱的管是否好換。
2，下水管，是指排污管，洗衣機(jī)管，地漏，臺盆，廚房水斗落水管，驗收下水道是否通暢，水管接頭是否滲水，存水彎檢修孔是否滴水。因為裝修后這些都是隱蔽工程項目。
二，電器照明類
1，終端器：電視，電話，網(wǎng)線，位置及線路走向。 2，開關(guān)箱：了解分路情況和備用情況。 3，照明及插座：一般情況無多大問題，裝修時還可整改。
三，整體工程
1，地坪：關(guān)鍵是衛(wèi)生間，廚房，陽臺。通常比室內(nèi)地坪低1——2公分，還有一點是泛水的坡度，透水試驗記錄。 2，墻面：是否有裂縫，空鼓，山墻處，門窗處是否滲水痕跡。 3，頂棚：是否有沉降裂縫，頂棚的平整度，可以觀察陰角，梁的水平度，有時在工程施工過程中，由于水平測量，或支模沉降造成的誤差比較大，對裝修時的涂料工程影響比較大（特別是不用頂角線的情況）。
四，門窗工程：閉合的靈活性，密封性，零配件是否短缺損壞。
五，外部：
1，欄桿扶手：是否有銹裂痕跡。 2，外墻涂料，陽臺部位是否有污染或漏刷痕跡。
門
1. 門框：是否穩(wěn)固、周正，安裝牢固； 2. 門扇：是否外觀平整，漆面完好無流墜、漏刷和磕碰，色澤一致； 3. 門鎖：是否牢固，操作輕便，均勻鎖緊； 4. 門把：是否牢固，操作靈活； 5. 門軸：是否平整牢固，轉(zhuǎn)動平穩(wěn)； 6. 貓眼：是否完好，視野清晰； 7. 門鈴：是否按鈕完好，加電有聲。
窗戶
1. 窗框：是否穩(wěn)固、周正，表面平整； 2. 窗扇：是否安裝牢固、開關(guān)靈活，關(guān)閉嚴(yán)密； 3. 玻璃：是否完好（安全玻璃的使用）； 4. 把手：是否完好、牢固、靈活； 5. 密封：是否窗縫嚴(yán)密、窗框嚴(yán)密； 6. 窗臺：是否完好、無裂縫、浸水； 7. 窗前護(hù)欄：高度是否符合規(guī)范、安全、穩(wěn)固、無妨礙。
房屋主體
1. 套內(nèi)空間：外窗窗臺距地面凈高、陽臺欄桿高度、防護(hù)欄桿垂直桿件間凈距、室內(nèi)凈高； 2. 頂棚：是否平整、無空鼓、開裂、脫落； 3. 墻面：是否平整、潔凈、顏色均勻，無開裂、爆點； 4. 地面：是否平整、無開裂； 5. 陽臺：是否平整、無開裂。
安裝
1. 電源總閘：是否完好、有效； 2. 電表：是否完好，底數(shù)； 3. 電開關(guān)：是否牢固、完好、靈活（個數(shù)）； 4. 電插座：是否牢固、完好、有電（個數(shù)）； 5. 燈座：是否牢固、完好、有電（個數(shù)）； 6. 燈開關(guān)：是否牢固、完好、有效（個數(shù)）； 7. 電話插座：是否牢固、完整（個數(shù)）； 8. 信息插座：是否牢固、完整（個數(shù)）； 9. 有線插座：是否完好、穩(wěn)固（個數(shù)）； 10. 水表：是否完好、底數(shù)； 11. 閥門：是否閘完好； 12. 上水管：是否水管完整，無明顯磕碰； 13. 下水管：是否封口完整，下水通暢； 14. 空調(diào)洞：是否位置合理，附件齊全。
　　二繳納稅費(fèi)
一、交易過程中需交費(fèi)用
印花稅：房價款的萬分之五　
二、申辦產(chǎn)權(quán)證過程中需交費(fèi)用
登記費(fèi)、房屋所有權(quán)證工本費(fèi)、印花稅、契稅、住宅公用部分共有設(shè)備維修基金等
三、入住過程中需交費(fèi)用
物業(yè)管理費(fèi)及供暖費(fèi)
四、辦理按揭須繳納的費(fèi)用
保險費(fèi)：財險保險費(fèi)=總房款*年費(fèi)率*年限系數(shù)。保費(fèi)一次性交。 　　
五、辦理公積金需繳納費(fèi)用
1、評估費(fèi)：評估價格100萬以下部分收取評估結(jié)果的0.5%，以上部分0.25%。
2、保險費(fèi)：財險：保險費(fèi)=貸款額*年費(fèi)率*年限系數(shù)
綜合險：保險費(fèi)=貸款人年限對應(yīng)系數(shù)*貸款額