· 房產(chǎn)網(wǎng)

本輪調(diào)控始于16年十月。算下來(lái)，到今天調(diào)控已經(jīng)過(guò)去三年多了。三年來(lái)也已經(jīng)有近千家房企破產(chǎn)倒閉，炒房投機(jī)客折戟沉沙其中的更是數(shù)不勝數(shù)，一大批專(zhuān)家學(xué)者“改口看衰”，不再當(dāng)高房?jī)r(jià)的代言人，不再鼓吹房?jī)r(jià)“只漲不跌”。即便市場(chǎng)已經(jīng)低迷了很長(zhǎng)一段時(shí)間，但種種跡象表明，調(diào)控依然沒(méi)有要放松取消的跡象。

調(diào)控恒心依舊，市場(chǎng)也由“激情澎湃”轉(zhuǎn)為“低迷降溫”，但這可愁壞了無(wú)數(shù)要買(mǎi)房的剛需：看似絕佳的購(gòu)房窗口期出現(xiàn)，站在購(gòu)房的十字路口，很多人手握現(xiàn)金卻踟躕不前了。歸根結(jié)底還是大家對(duì)后市難以把握：買(mǎi)擔(dān)心買(mǎi)在高點(diǎn)，后續(xù)房?jī)r(jià)如果繼續(xù)回調(diào)，豈不吃虧；不買(mǎi)又擔(dān)心接下來(lái)市場(chǎng)突變，房?jī)r(jià)再次絕塵而去，未來(lái)永遠(yuǎn)也買(mǎi)不起。

對(duì)于剛需買(mǎi)房，我從來(lái)都是有一說(shuō)一，絕不虛言。我一直強(qiáng)調(diào)，即使是普通老百姓買(mǎi)房也應(yīng)著眼于大局觀(guān)——大家在買(mǎi)房時(shí)一定要學(xué)會(huì)看懂大趨勢(shì)，尤其是國(guó)家層面釋放的信號(hào)。透過(guò)這些信息其實(shí)很容易就能建立自己的認(rèn)知體系，只有這樣才能不會(huì)輕易被身邊的中介、開(kāi)發(fā)商的置業(yè)顧問(wèn)等的“煽動(dòng)”言論帶偏，才能對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)有精準(zhǔn)預(yù)判，買(mǎi)房也不至于被別人牽著鼻子走。

那么當(dāng)下房地產(chǎn)的大勢(shì)到底如何呢？我不止一次強(qiáng)調(diào)過(guò)，中國(guó)房地產(chǎn)不是純粹的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，而是獨(dú)樹(shù)一幟的“政策市”。因此，只要我們充分理解了國(guó)家對(duì)樓市的調(diào)控定位，就能輕而易舉精準(zhǔn)預(yù)知未來(lái)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。在我看來(lái)，今年國(guó)家已經(jīng)“一錘定音”了未來(lái)5年樓市的發(fā)展趨勢(shì)，主要體現(xiàn)在3個(gè)方面：

第一，銀保監(jiān)郭主席“一錘定音”：要防止房地產(chǎn)的投資行為！這話(huà)說(shuō)在今年6月中旬，彼時(shí)鮮有人重視，時(shí)至今日它的重要性和威力很多人終于體會(huì)到了，尤其是炒房投資客和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商——信托、發(fā)債、開(kāi)發(fā)貸等信貸政策的收緊，直接導(dǎo)致400+中小地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)倒閉，也讓幾十家地產(chǎn)商改變了經(jīng)營(yíng)模式，暫停了拿地計(jì)劃，加快了賣(mài)房回款的節(jié)奏；嚴(yán)查違規(guī)向樓市發(fā)放貸款，禁止信用卡買(mǎi)房等打擊投資炒房的政令席卷而來(lái)，無(wú)數(shù)炒房投資客資金被“掐斷”，陷入被動(dòng)局面，不得不降價(jià)拋售，尋求撤離。

事實(shí)上，我們也看到7、8、9、10月份樓市也第一次發(fā)生了不一樣的變化：統(tǒng)計(jì)局重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的70個(gè)城市中，有超過(guò)20個(gè)城市連續(xù)四個(gè)月二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)下跌，其中9月份28個(gè)，10月份35個(gè)。房?jī)r(jià)下跌不再是傳說(shuō)，樓市降溫也不再是剛需的幻想——房地產(chǎn)回歸居住屬性真的不是說(shuō)說(shuō)而已。

彼時(shí)我就說(shuō)過(guò)，官方?jīng)]有任何隱晦，真切直言釋放的信號(hào)很明確：投資炒作房地產(chǎn)就是逆勢(shì)而為，為全社會(huì)所不能容。過(guò)去很多人可能憑借此渠道賺得盆滿(mǎn)缽盈，未來(lái)繼續(xù)執(zhí)迷不悟，更多的人一定會(huì)自食其果?？床磺遐厔?shì)，仍然抱有僥幸心理，不舍離開(kāi)，未來(lái)市場(chǎng)會(huì)將他們前幾年取得的成果擠出榨干，這真不是危言聳聽(tīng)。

第二，年中年尾，官方兩次“一錘定音”：不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。7.31發(fā)出最強(qiáng)音后，我就說(shuō)過(guò)，樓市沒(méi)有多少指望了，未來(lái)調(diào)控更不可能松綁了，房地產(chǎn)要偃旗息鼓一段時(shí)間了。話(huà)語(yǔ)未落，市場(chǎng)就開(kāi)始明顯降溫，三四季度杠桿率和房?jī)r(jià)指數(shù)漲幅同步下行。

最主要的是，國(guó)家隨后便大力“推進(jìn)老舊小區(qū)改造”，注意不是棚改，對(duì)房地產(chǎn)來(lái)講沒(méi)有什么刺激性。再看金融政策，一是明確不搞“大水漫灌”；二是合理引導(dǎo)資金向?qū)崢I(yè)，尤其嚴(yán)防死守資金流向樓市，意味著經(jīng)濟(jì)發(fā)展真的要走高質(zhì)量發(fā)展路線(xiàn)了。

最后重復(fù)一次，中國(guó)經(jīng)濟(jì)要擺脫地產(chǎn)依賴(lài)，地產(chǎn)增長(zhǎng)會(huì)逐步放緩，房地產(chǎn)“黃金十年”的“快”生意已經(jīng)一去不復(fù)返，房子“造富”的瘋狂時(shí)代也一并終結(jié)了，未來(lái)炒房此路不通。

第三，黨媒“一錘定音”：放棄房?jī)r(jià)上漲幻想。黨媒經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)罕見(jiàn)發(fā)聲，告誡投資炒房客“放棄房?jī)r(jià)上漲幻想”，警告所有人“房住不炒的調(diào)控短期不會(huì)退出”，意味著什么不言而喻：各種對(duì)房地產(chǎn)不可取代地位的包裝都站不住腳，高房?jī)r(jià)問(wèn)題必須被重視，炒房投機(jī)的危害必須降到最低。黨媒敢直言“放棄房?jī)r(jià)上漲幻想”，未來(lái)政策一定會(huì)立即響應(yīng)。

事實(shí)上，今年自三四月份“小陽(yáng)春”之后，整個(gè)全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)都沒(méi)能再“火”起來(lái)，蘇州確實(shí)逆勢(shì)熱了兩個(gè)月，但是后來(lái)的事情大家也都看到了，限售調(diào)控拍馬而來(lái)，市場(chǎng)迅速被“冷凍”起來(lái)了，費(fèi)勁漲上去的價(jià)格最后還不是成了“紙面財(cái)富”。

調(diào)控重壓，市場(chǎng)逆轉(zhuǎn)，人心離散，房子“造富”的劇情終究演不下去了。當(dāng)下人口、金融和經(jīng)濟(jì)都決定了房?jī)r(jià)上漲空間狹窄，尤其是人口顯著流失的城市，房?jī)r(jià)一瀉千里事實(shí)上已經(jīng)出現(xiàn)了，鶴崗、玉門(mén)、乳山就是血淋淋的事實(shí)。還幻想投資炒作房地產(chǎn)一夜暴富，不可取。

上述三點(diǎn)如果未來(lái)5年能一直貫徹到底，我覺(jué)得即使房?jī)r(jià)不大幅回調(diào)，未來(lái)也不必再處心積慮地為買(mǎi)房而發(fā)愁了，因此對(duì)于剛需族而言值得歡呼慶祝。一則，房住不炒的調(diào)控能保持定力5年，市場(chǎng)上的投機(jī)投資行為會(huì)大幅下降，市場(chǎng)得到凈化，房?jī)r(jià)自然很難有多大變化，歷經(jīng)5年積蓄，很多剛需是可以輕易上車(chē)的；二則，實(shí)體制造業(yè)等會(huì)在政策的支持和資金的引導(dǎo)下迎來(lái)崛起，屆時(shí)也會(huì)享受到實(shí)體經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的好處，投資炒作房地產(chǎn)發(fā)財(cái)致富的觀(guān)念會(huì)被拋棄，這是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的雙贏(yíng)，更是中國(guó)樓市的福音。

很多人會(huì)反駁說(shuō)，這完全是你的一廂情愿。其實(shí)不然，不止我個(gè)人很多大佬也和我有一樣的預(yù)測(cè)。實(shí)干家曹德旺便是其中之一。

不久前他接受記者采訪(fǎng)時(shí)直言拆穿“經(jīng)濟(jì)難根源在房地產(chǎn)”，因?yàn)榉康禺a(chǎn)占用了太多資金和勞工資源；還建議國(guó)家削減房地產(chǎn)等不必要的投資。其實(shí)更早的時(shí)候，他就直言不諱警告過(guò)，未來(lái)有錢(qián)人的多套房會(huì)賣(mài)不掉、租不出，原因是房子因?yàn)閮r(jià)格太高只能在有錢(qián)人手里輪轉(zhuǎn)，這樣的游戲總有一天會(huì)玩不下去，所有人都會(huì)被困死。這種局面其實(shí)對(duì)剛需而言也不算壞事，富人們自己都玩不下去了，整個(gè)樓市都可能徹底運(yùn)行不了，現(xiàn)有的一切都可能進(jìn)行“大洗牌”。

最后回到所有人最關(guān)心的問(wèn)題：5年后房子是更“買(mǎi)不起”還是“隨便挑”？

我覺(jué)得不能一概而論，要因城而異。有人口有產(chǎn)業(yè)有資源有強(qiáng)大購(gòu)房需求等基本面支撐的一二線(xiàn)城市，今年不買(mǎi)房，5年后大概率會(huì)更不好買(mǎi)，不好買(mǎi)體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是價(jià)格可能會(huì)比現(xiàn)在更高，二是核心地段的優(yōu)質(zhì)房源會(huì)越來(lái)越搶手，買(mǎi)到的概率更低。我知道剛需都盼著房?jī)r(jià)下跌，但是我們也要理性看待市場(chǎng)，不能因?yàn)榇蠹矣衅谕蛼寐?tīng)的說(shuō)，事實(shí)是怎么樣就怎么樣說(shuō)，這才是對(duì)所有人負(fù)責(zé)。

但是剛需也別氣餒，有人口增量需求強(qiáng)勁的一二線(xiàn)我們很難安家立足，但是廣闊的三四五六線(xiàn)城市還是有很多機(jī)會(huì)的，種種信號(hào)顯示，這些城市90%以上的房產(chǎn)都沒(méi)有投資價(jià)值，未來(lái)隨著城市發(fā)展后勁不足，人口、金融、房屋總量等基本面的疲軟，房?jī)r(jià)回歸的概率更大，雖然很難做到“暴跌”，但是相對(duì)于一二線(xiàn)差距會(huì)越拉越大，房地產(chǎn)的發(fā)展會(huì)越來(lái)越回歸理性健康，價(jià)格更適配剛需的錢(qián)包，只要你有一顆勤勞努力勇敢?jiàn)^斗的心，就一定能用雙手給自己掙到一套安身立命的房子。

再者說(shuō)了，中國(guó)早已不缺房，現(xiàn)在房?jī)r(jià)降不徹底的根源是資源錯(cuò)配，空置率高企。這種極少數(shù)有錢(qián)人霸占絕大多數(shù)房子的局面會(huì)一直保持下去嗎，個(gè)人認(rèn)為不會(huì)，一方面房地產(chǎn)稅、空置稅等抑制投資炒作的政策一定會(huì)出，且效果會(huì)立竿見(jiàn)影； 另一方面，中國(guó)房地產(chǎn)的格局在改變。過(guò)去是商品房+保障房的簡(jiǎn)單格局，現(xiàn)在完全不同，租賃市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展，商品房市場(chǎng)也在優(yōu)化，公租房、共有產(chǎn)權(quán)房、租購(gòu)?fù)瑱?quán)等類(lèi)型的房產(chǎn)也已相繼問(wèn)世，就算是剛需買(mǎi)不起房現(xiàn)在也完全不用怕，解決居住問(wèn)題的渠道更多了。而且，最值得贊賞的變化是，國(guó)家“壟斷”土地的格局也在醞釀改變：允許集體土地入市建租賃房、交易，這無(wú)疑會(huì)改變整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的傳統(tǒng)格局，對(duì)貫徹始終的高地價(jià)勢(shì)必也會(huì)產(chǎn)生根本影響。